Réparations électriques en location : la part du locataire, la part du propriétaire

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 met à la charge du locataire l'entretien courant du logement et des équipements, les menues réparations et les réparations locatives définies par décret. Il prévoit une exception : ces réparations reviennent au propriétaire lorsqu'elles sont causées par la vétusté, une malfaçon, un vice de construction, un cas fortuit ou la force majeure.

De son côté, le propriétaire doit remettre un logement décent, l'entretenir en état de servir et faire toutes les réparations autres que locatives. Pour l'électricité, la décence suppose des réseaux et branchements conformes aux normes de sécurité, en bon état d'usage, et une installation qui assure un éclairage suffisant et le fonctionnement des appareils ménagers courants.

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 donne une liste des réparations locatives. Elle n'est pas exhaustive : un équipement absent de la liste n'est pas forcément à la charge du propriétaire.

Pour les installations électriques, le décret cite :

• le remplacement des interrupteurs et des prises de courant ;
• le remplacement des coupe-circuits et des fusibles ;
• le remplacement des ampoules et des tubes lumineux ;
• la réparation ou le remplacement des baguettes ou gaines de protection des fils.

Le locataire assure aussi l'entretien courant : réarmer un disjoncteur, ne pas surcharger les prises, signaler rapidement une anomalie. Il ne doit pas transformer l'installation sans l'accord écrit du propriétaire, par exemple pour ajouter un circuit ou déplacer le tableau. Il peut changer lui-même une ampoule. Pour une prise, un interrupteur ou un fusible, mieux vaut confier l'intervention à un électricien.

• la mise en sécurité d'une installation vétuste ou dangereuse : absence de différentiel 30 mA, de prise de terre, fils apparents ;
• le remplacement du tableau électrique usé ou inadapté ;
• en principe, le remplacement d'un interrupteur différentiel ou d'un disjoncteur hors d'usage du fait de son âge, ces appareils n'étant pas cités par le décret ;
• la réparation du câblage encastré, des boîtes et des circuits ;
• la réparation ou le remplacement d'un chauffe-eau électrique en panne d'usure (résistance, thermostat), sauf défaut d'entretien prouvé ;
• le diagnostic électricité remis à la signature du bail, si l'installation a plus de 15 ans.

Dans un immeuble, les installations des parties communes relèvent de la copropriété, et non du propriétaire du logement.

Ces cas illustrent la règle générale. Un défaut d'entretien prouvé, ou au contraire une vétusté manifeste, peut inverser la répartition. La facture de l'électricien, qui précise la cause de la panne, sert souvent de base pour trancher.

1. Mettez-vous en sécurité : en cas d'odeur de brûlé, de fumée ou d'étincelles, coupez le disjoncteur général. Ne touchez pas un appareil mouillé ni une prise qui chauffe. En cas de brûlure ou d'électrisation, appelez le 18 ou le 112.
2. Prévenez le propriétaire par écrit, avec des photos, même si la réparation vous semble locative.
3. Faites intervenir un électricien pour toute intervention sur le tableau ou les circuits, et demandez une facture qui décrit l'origine de la panne.
4. Déclarez un sinistre à votre assurance habitation si la panne a causé des dégâts (incendie, appareils endommagés).

Les travaux sur l'installation relèvent d'un professionnel. Le locataire comme le propriétaire ont intérêt à garder une trace écrite de chaque intervention.

Commencez par un courrier recommandé avec avis de réception qui décrit le problème, avec photos et facture ou devis de l'électricien. Si le propriétaire reconnaît le défaut, demandez-lui par écrit les travaux prévus et leur délai. S'il conteste, mettez-le en demeure. Après deux mois sans réponse ou en cas de désaccord, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection. Une conciliation gratuite est possible avant, auprès de la commission départementale de conciliation ou d'un conciliateur de justice.

Le juge peut ordonner les travaux, fixer un délai, réduire le loyer ou en suspendre le paiement jusqu'à leur réalisation. Continuez à payer votre loyer pendant le litige : le retenir de vous-même vous mettrait en tort. L'ADIL de votre département donne un avis juridique gratuit sur ces questions.

Locataire ou propriétaire, demandez un devis détaillé qui sépare les pièces, la main-d'œuvre et le déplacement, et qui décrit la cause du problème. Ce document facilite la répartition des frais. Les prix indiqués plus haut sont donnés à titre indicatif et varient selon la région, l'urgence et l'état de l'installation. Pour un propriétaire face à une installation vétuste, notre guide sur l'installation électrique vétuste aide à choisir le niveau de travaux. Comparez plusieurs propositions grâce à notre comparateur de devis.